개인 세금 VS 법인세금 장단점 비교 및 돈되는 부동산 법인

인생의 단기 목표가 법인 만드는 것이 되었습니다. 법인을 만들었을 때의 많은 장점이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

'지성의 돈 되는 부동산 1인 법인'을 보고 정리하는 차원에서 작성되었음을 밝힙니다. 지성님은 법인을 만드는 가장 큰 이유로 절세와 명의의 분산이라고 합니다. 최근 부동산 시장에 대한 정부의 규제로 인해 법인에 대한 투자자들의 관심이 그 어느 때보다 크다고 합니다.

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저 또한 초보 투자자로써 언젠간 법인을 세우겠다고 생각했었는데 책을 읽다 보니 조바심이 생기는 중입니다. 지성님이 생각하는 법인이 부동산 투자에 유리한 이유를 정리해 봅니다.

초보일수록 법인으로 시작하라

지성의 돈 되는 부동산 1인 법인

1. 명의를 아낀다.

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아시다시피 무주택자, 1주택자에게는 많은 혜택과 기회가 있습니다. 법인을 통해 주택을 매수한다면 개인의 명의를 지킬 수 있습니다.

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2. 잘못된 투자로 인해 손해가 생겼을 때

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초보 투자자일수록 경험과 지식이 부족해 잘못된 투자를 할 수 있습니다. 이때 법인으로 투자해서 손해를 본다면 올해 본 손해를 나중에 보게 될 이익과 상계함으로써 세금을 아낄 수 있습니다. 1인 법인도 가능합니다.

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3. 합법적으로 절세할 수 있다.

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법인 운영은 개인사업자에 비해 복잡합니다. 전문 세무대리인을 고용해서 엄격하게 관리되어야 합니다. 관리가 번거롭지만 그만큼의 절세효과를 볼 수 있습니다.

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부동산 투자를 법인으로 운영한다면 위의 3가지 부분에서 유리한 부분이 있다고 합니다. 이번 글에서는 개인의 세금과 법인의 세금에 대해 비교 관점에서 정리하고자 합니다.

개인의 세금 vs 법인의 세금

지성의 돈 되는 부동산 1인 법인

개인에게 부과되는 부동산 세금의 종류는 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 임대 소득세(종합소득세에 포함), 양도소득세 등이 있습니다. 이 책은 법인 세금을 주로 다루기 때문에 개이니의 세금에 대해서는 간략하게만 언급됩니다.

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법인에 부과되는 부동산 관련 세금은 취득세, 보유세, 부가가치세, 법인세, 법인 추가과세 등이 있습니다.

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개인의 세금과 비교했을 때 가장 큰 차이는 수익과 관련된 세금을 양도소득, 임대 소득, 이자소득, 배당소득 등으로 나누지 않고 '법인세'라는 항목에 모두 포함됩니다.

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1. 취득세 비교

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취득세의 경우 개인이 법인에 비해 유리합니다.

*유의할 점으로 법인 사무실 주소가 과밀억제권역 내에 있다면 취득세 중과가 된다.

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2. 보유세 비교

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보유세의 종류는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있습니다.

재산세는 주택, 건축물, 토지의 세 가지로 분류됩니다. 위 표는 주택의 경우만 정리했습니다. 공시가 9억 이하 1주택자는 감면.

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보유세에 있어서는 법인이 개인에 비해 상당히 불리합니다. 개인과 달리 공제액이 적용되지 않고 세율도 최고세율이 적용됩니다.

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3. 개인의 임대 소득세와 법인의 법인세 비교

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개인의 임대 소득세는 종합소득세에 포함됩니다. 기존에 개인이 1년 동안 벌어들인 주택임대 소득이 2,000만 경우 임대 소득세가 면제되었지만 2019년부터는 부과됩니다(기준 시가 9억 이하 주택을 보유한 1주택자는 제외), 다만 분리과세를 선택하면 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 계산하기 때문에 누진세율이 상대적으로 약하게 적용됩니다.

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법인의 경우 임대 소득세 개념이 없습니다. 모든 수익을 합쳐 법인세로 과세합니다. 항목 구분 없이 1년간의 수익의 합에서 모든 지출비용을 공제한 후 남은 금액으로 법인세를 산출합니다.

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법인의 법인세는 개인의 종합소득세보다 상대적으로 부담이 적습니다. 개인이 1200만 원을 초과하면 세율이 15%로 올라가는 반면 법인은 2억까지 10%를 유지합니다. 2억을 넘겨도 세율 상승 폭이 훨씬 작은 것을 확인할 수 있습니다.

추가로 공제받을 수 있는 필요경비 항목이 개인에 비해 많기 때문에 과세표준 금액 자체가 적어집니다.

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4. 개인의 양도소득세와 법인의 법인세, 추가과세 비교

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개인의 양도소득세는 세액이 크기도 하지만 공제 항목이 포함되느냐에 따라 절세효과가 달라집니다. 2018년 4월 이후부터 규제지역 내 주택을 팔 때 양도소득세 중과가 적용되고 있습니다. 조정 대상 지역 내 부동산 양도 시 두 채를 보유했자면 20% p가, 세 채 이상 보유했다면 30% p가 추가 과세됩니다. 최대 75%까지 양도소득세율이 높아지는 상황입니다.

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법인은 양도소득세 개념이 없고 법인세에 포함됩니다. 예를 들어 법인이 빌라를 1억에 사서 2억에 팔고 편의상 비용 공제는 고려하지 않는다면 양도차익은 1억 원입니다. 이때 빌라를 임대주택으로 등록했다면 추가과세가 없고 임대주택으로 등록을 하지 않았다면 법인 추가과세가 이루어집니다. 양도차익의 20% 2,000만 원을 납부해야 합니다.

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법인 추가과세와 상관없이 법인세는 따로 내야 합니다. 1억 원의 수익에서 법인 운영을 위해 사용한 비용을 공제해야 합니다. 그래서 비용을 많이 지출하면 법인세가 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다. 법인을 운영하는 동안 대표이사 급여, 사무실 임대료, 업무용 차 리스, 비품, 직원 식대 등을 법인카드 등으로 지출증빙을 해서 처리하면 비용 공제가 가능합니다. 비용이 8천만 원이라고 하면 순수익은 2천만 원이 되고 법인세는 2천만 원에 대해서만 과세 됩니다. 2천만 원에 대한 법인세는 10%를 적용하여 법인세는 2백만 원이 됩니다.

수익 1억 - 비용 8천만 = 순수익 2천만

=> 2천만 x 법인세율 10% = 법인세는 200만 원

법인 추가과세는 법인이 부동산을 재산증식의 수단으로 악용하지 못하도록 하기 위한 세금입니다. 비사업용 토지, 임대주택 등록을 하지 않은 비사업용 주택인 경우 추가과세를 매기는 것입니다.

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*법인은 장기보유특별공제가 없다.

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5. 법인의 부가가치세

 

법인이 개인에 비해 불리한 세금의 대표가 부가가치세입니다. 토지에는 부과하지 않고 건물에 대해서만 거래가격의 10%가 부과됩니다. 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%이기 때문에 금액이 큽니다. 예를 들어 양도 차익이 1,000만인데 매매가격이 6억 원이라면 부가가치세는 6,000만 원입니다.

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주의하실 점은 계약서 상 별도 언급이 없다면 매매가격 안에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 게 일반적입니다.

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이런 상황을 해결하는 방법은 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍면은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제됩니다.

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부가세는 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용되며 매매사업자 등록을 하지 않더라도 잦은 부동산 거래를 할 경우 과세당국이 간주 매매사업자로 판단해서 과세하기도 합니다.

 

 

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