근질권 설정 및 내용증명 알아보자. 관련 책 추천

근질권 설정 및 내용증명 알아보자.  관련 책 추천

 

 

근질권 설정은 부동산 책 '부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다'를 읽으면서 내용을 처음 알게 되었다.

 

 

 

 

 

 

전세자금 대출을 받는 임차인과의 전세 계약 체결을 한다면 반드시 주의해야 한다는 내용이다. 왜 주의해야 할까?

 

 

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다저자허미숙출판알에이치코리아발매2020.03.05.

 

질권 설정에 동의를 했다면 전세 보증금은 임차인이 아닌 질권 설정이 된 은행에 반환해야만 한다. 이때 모르고 임차인에게 반환을 하고 만약 임차인이 전세 대출금을 꿀꺽하고 은행에 상환하지 않으면? 임차인의 채무액을 임대인이 물어야 하는 상황이 생기는 것이다.

따라서 임대인들은 이를 거절하는 경우가 많다고 한다. 대부분 전세자금 질권에 대해 잘 몰라서 동의를 하거나 세입자를 구하기 힘든 상황에서 어쩔 수 없이 동의를 한다고 한다.

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1. 근질권 설정 내용증명

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작년 연말에 임차인과의 계약이 떠올랐다. 그때 임차인이 전세자금 대출을 받았었다. 문자에서 '질권'을 검색해 보니 검색이 되었다.

아마 작년 말 저 문자를 받고 검색을 해 봤을 것인데 전혀 생각이 나지 않는다. 나의 기억력은 굉장히 휘발성이 강한듯하다. 그래서 평생 공부하며 살기로 이미 마음먹었다.ㅎ

 

어쨌든 조심해야 하는 상황이고 전세 보증금을 은행에만 잘 반환하면 괜찮다. 만약 임차인을 승계하는 조건으로 매수한 아파트인 경우 매도자에게 정확한 정보를 받지 못하면 확인할 수 있는 방법이 없다는 것이 문제이다.

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또한 집주인이 바뀌었다고 은행에서 알려주지 않는다. 만기일이 다가오면 은행에서 연락이 올 수도 있지만 만기 전에 임차인이 이사를 가버리면 위험한 상황에 처할 수 있다.

 

 

 

 

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2. 예방 및 대비 방법

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어떻게하면 예방이나 대비를 할 수 있을까?

 

어쩔 수 없이 전세자금 대출 질권 설정을 동의했다면 안전장치를 걸어 놔야 한다.

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전세자금 대출 질권 설정 시 임차인은 은행에 '확정일자를 받은 전세 계약서 원본'을 제출해야만 한다. 따라서 임차인은 전세 계약서 원본을 가지고 있지 않다.

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① 전세 보증금을 반환할 때는 무조건 전세 계약서 원본을 회수한 후 반환하면 사고를 예방할 수 있다.

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②먼저 은행에 전화나 방문을 하여 확인도 가능하다.​

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전세 대출금에 질권설정을 해 놓는다고 해서 등기상에 등기가 되지 않는다. 따라서 '질권 설정 통지서'를 부동산 자료와 함께 보관하고 포스트잇 같은 것을 이용해 눈에 잘 보이도록 메모해 두면 좋을 것 같다.

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전세=질권 확인이라는 공식을 머릿속에 항상 가지고 있어야 할 것 같다. 하지만 요즘 전세입자 열에 여덟 명은 전세 대출을 받으니 흔한 경우로도 보인다.

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대부분의 임차인들은 오히려 임대인이 전세금을 잘 반환하는지 걱정하여 꼼꼼히 챙기기 때문에 빈번하게 일어나지 않는 사건이라고 한다. 모르고 넘어가기보단 알고 넘어가면 좋을 것 같아서 정리해 둔다.

 

 

 

 

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3. 질권과 근질권 차이

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질권과 근질권을 혼용해서 사용을 했다. 차이를 정리해 보면 아래와 같다.

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근질권이란 원금뿐 아니라 그 이자까지의 금액에 대해 권리를 행사하겠다는 의미로 보면 된다. 질권은 원금만으로 보면 될 것 같다.

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